A nova norma de garantias
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) publicou recentemente a norma NBR 17170, que estabelece prazos e requisitos mínimos para a garantia dos imóveis novos. Ela é uma sucessora da norma de desempenho NBR 15575 neste quesito, onde deixa de ser uma ação recomendada aos construtores e passa a ter força normativa obrigatória. É comum ouvirmos que o prazo de garantia dos imóveis é de cinco anos. Este conceito é baseado no art. 618 do código civil brasileiro e, como regra geral, o construtor era penalizado e condenado a resolver toda e qualquer falha construtiva que surgisse nesse período.
Acontece que essa é uma interpretação bastante forçada, visto que o código civil expressa claramente que a garantia de cinco anos é sobre falhas que afetam solidez e segurança. Portanto, não é qualquer falha que é capaz de provocar efeitos na segurança da edificação.
Esta indústria do vício construtivo começou a ser desmontada com a norma de desempenho que estabeleceu a responsabilidade do síndico e do consumidor na manutenção do seu imóvel. Cada vez mais, a construção civil vem adotando os conceitos já consagrados de outras indústrias, como a automotiva e de eletrônicos na questão da garantia e relacionamento com o cliente.
Um exemplo: quando um televisor ou computador deixa de funcionar (falha), o primeiro passo é verificar o prazo de garantia estabelecido pelo fabricante. Se dentro do prazo, o consumidor irá levar seu produto até a assistência técnica. Esta, por sua vez, fará uma análise para identificar o que causou o problema. Caso constatado mal uso, como queda do produto, derramamento de água, ou situações similares, a garantia não é mais vigente, cabendo o custo do reparo ao cliente. A garantia é válida enquanto durar seu prazo e surge para cobrir eventuais vícios ocultos que o consumidor não tinha como avaliar no momento da compra.
Este é o ponto que divergia enormemente quando se tratava de um produto como um apartamento. Havia uma indústria de advogados que tentava impor que o prazo de garantia só começava no momento em que aparecesse o vício oculto (a falha). Isto não fazia menor sentido, pois diversos componentes na construção civil não tem durabilidade tão alta, e o prazo de garantia surgia justamente para cobrir o vício oculto. Da forma como estava, nossa indústria pagava o preço alto e, obviamente, isto refletia no aumento do custo do produto para todos, de não ter prazo de garantia, respondendo por falhas em qualquer momento e situação.
Com o advento da nova norma de garantias, busca-se criar uma regra geral dos prazos mínimos de garantia para todos os construtores. Isto é bom para todos os envolvidos. Os construtores sabem até quando e onde devem responder por eventuais falhas, os clientes tem uma regra clara e definida que ajuda também no momento da compra e saber o que reivindicar, o sistema judiciário tem um parâmetro objetivo e, sobretudo, o síndico ao receber uma reclamação de falha construtiva, pode ajudar a fazer o meio de campo entre cliente e construtor, apontando o que a norma apresenta de prazo. Quando os parâmetros estão claros, é mais justo para todos.
Mas vale uma observação bem importante. A garantia existe enquanto o imóvel estiver em dia com sua manutenção. Dificilmente um cliente que comprou um carro e nunca levou na oficina autorizada, reclamaria quando seu veículo deixasse de funcionar. Nos imóveis atualmente vale a mesma regra. A norma de garantia aponta novamente a responsabilidade do síndico e do cliente em contratar um profissional ou empresa para elaborar o plano de manutenção e exigir seu cumprimento. Em caso de ausência de manutenção, há perda de garantia. Vale lembrar que a norma de desempenho ainda apontava ao construtor quais manutenções realizar, mas a nova norma de garantias entrega essa responsabilidade ao síndico e ao plano de manutenção.
Em resumo:
Ao construtor cabe apontar as principais manutenções e os prazos de garantia de todo o sistema no manual do empreendimento.
Ao morador cabe a responsabilidade de arcar com os custos de manutenção do imóvel e exigir que falhas que ocorram em seu imóvel sejam reparadas caso dentro da garantia.
Ao síndico cabe a principal responsabilidade: inicialmente demonstrar ao condomínio os riscos e perdas ao não se realizar a manutenção preventiva e corretiva. Depois contratar um plano de manutenção e zelar pela sua realização.
Um outro exemplo desta prática: Todo empreendimento que possui elevadores, também possui um contrato de manutenção sobre eles. Da mesma forma, recomenda-se contratos de manutenção e prevenção de outros sistemas prediais. O custo inicial é bem menor de se manter, do que se corrigir falhas e defeitos não consertados a tempo.
Os prazos de garantia apresentados na norma NBR 17170 estão bem detalhados na extensa tabela 2. Basicamente o prazo de cinco anos continua vigente para defeitos na estrutura da edificação, sendo demais sistemas como pisos, pinturas, rebocos, instalações, esquadrias com prazos de garantia individualizados para cada componente.
Esta tabela deverá constar nos novos contratos de compra e venda de imóveis e também nos manuais de uso. Recomendamos aos síndicos manter uma cópia consigo para eventuais consultas.
- A nova norma de garantias - 12 de dezembro de 2023
